Każdy inwestor, chcąc zabezpieczyć się przed potencjalną nieuczciwością ze strony wykonawców powinien podpisać umowę na realizację poszczególnych prac budowlanych. Umowa jest gwarancją, iż wykonane zostaną określone w niej prace, przy zakładanym budżecie i harmonogramie. Choć każda inwestycja jest indywidualna (różne sposoby budowy: od budowy systemem gospodarczym, aż po system zlecony “pod klucz”) to każda umowa powinna zawierać takie informacje jak:
Przedmiot umowy (określenie rodzaju prawnego umowy) – jako wykonanie dzieła / umowa na roboty budowlane (nie powinna to być umowa zlecenia, gdyż jest to umowa tzw. starannego działania).
Strony umowy – pełne dane inwestorów i wykonawcy. W przypadku firmy wykonawczej należy wymóc na wykonawcy dostarczenie kopii wpisu do ewidencji działalności lub KRSu (w przypadku spółki).
Sposób realizacji przedmiotu umowy – wszelkie kwestie związane z zakresem i sposobem realizacji poszczególnych robót, dostarczania materiałów lub sprzętu budowlanego, znajdowania i zatrudniania przez wykonawcę robotników itd.. Bardzo ważne jest ustalenie w umowie kto jest odpowiedzialny za dostawę materiałów budowlanych oraz za ich zabezpieczenie przed kradzieżą. Najwygodniejsze jest rozwiązanie, gdy o materiały martwi się wykonawca. Jednak dla inwestora tańszy może się okazać zakup materiałów we własnym zakresie (często wykonawcy zawyżają ceny za materiały dostarczane we własnym zakresie). W umowie powinny się również znaleźć informacje dotyczące kierownictwa budowy (czy kierownika zatrudnia inwestor, czy wykonawca, kto ponosi odpowiedzialność za jakość robót itd.).
Przedmiot umowy – najlepiej w postaci załączonego do umowy konkretnego projektu budowlanego domu. Dodatkowo w umowie należy szczegółowo opisać wszelkie zamiany dokonywane w projekcie, opisy zastosowanych materiałów, kolorystyka, czy nawet wskazanie producentów konkretnych materiałów.
Harmonogram wraz z opisem realizowanych robót (harmonogram powinien zawierać daty rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych).
Kosztorys (może być podzielony zgodnie z harmonogramem realizacji prac).
Płatność wraz z informacją o ewentualnej zaliczce (najbezpieczniej jest ustalić wszelkie płatności etapami po realizacji i odbiorze prac / etapów przez kierownika budowy – odpowiedni wpis w dzienniku budowy może być podstawą do wypłacenia kwoty za realizację danego etapu).
Procedura odbioru poszczególnych prac / etapów. Nie powinno się stosować praktyk odbioru prac mimo nawet drobnych usterek. Jeżeli będzie to niemożliwe warto w umowie załączyć protokół przyjęcia prac wraz z wykazem powstałych usterek / błędów (protokół powinien zawierać również informacje o terminie likwidacji usterki).
Odpowiedzialność stron umowy – oprócz standardowego zapisku o odniesieniu się do Kodeksu cywilnego warto w umowie określić wszelkie kary za opóźnienia, usterki lub odstąpienie od umowy. Wysokość kary można ustalić np. jako procent od wysokości kwoty całkowitej w umowie naliczane za każdy dzień opóźnienia.
Gwarancja – jeśli nie są zawarte warunki gwarancji w umowie obowiązują przepisy Kodeksu cywilnego. Gwarancja powinna zabezpieczyć inwestora na wypadek wszelkich usterek, które pojawią się po danym okresie użytkowania domu (np. dwuletnia gwarancja licząc od dnia oddania budynku do użytkowania).
Kwestia rozwiązania umowy za porozumieniem stron – raczej rzadko stosowane, jednak można taki paragraf w umowie spisać.
Podpisy stron umowy – w trakcie podpisywania umowy warto wylegitymować osoby podpisujące umowę.
Dobry fachowiec zawsze chętnie przystępuje do umowy. Jest to zabezpieczenie nie tylko dla inwestora ale również dla niego samego. Należy unikać wykonawców, którzy wymigują się od podpisania umowy.