Jak dobrze wybrać projekt gotowy?

Jak wybrać projekt gotowy, aby odpowiadał naszym potrzebom i wyobrażeniom, a przy tym odpowiadał przepisom techniczno-budowlanym i spełniał warunki określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego? Różnorodność i ilość propozycji jest imponująca, jednak wybór odpowiedniego projektu gotowego wcale nie jest przez to łatwiejszy. Oczywiście stwarzanie inwestorowi możliwości dokonania wyboru projektu spośród wielu rozwiązań, ma na celu trafienie w jego potrzeby i gust. Jednak, aby wybrany projekt gotowy był rzeczywistym strzałem w dziesiątkę, trzeba jeszcze przed przystąpieniem do przeglądania projektów gotowych, posiadać odpowiednie narzędzia i wiedzę. W wyborze pomocne może okazać się wyjaśnienie i przeanalizowanie kilku zasadniczych problemów, zaprezentowanych poniżej w 5 krokach.

1. Najpierw działka, potem projekt

Jeszcze przed zakupem działki inwestor powinien zainteresować się określonymi w planie warunkami, jakie na danym terenie musi spełniać budynek. Pozwoli to uniknąć przykrego zderzenia naszych oczekiwań z rzeczywistością. Może się bowiem okazać, że nasz wymarzony model domu nie spełnia wymogów zawartych w planie. Należy więc wybierać działkę pod kątem dopuszczalnej zabudowy.
Nawet jeśli nie jesteśmy jeszcze prawnym właścicielem działki, mamy prawo wystąpić o tzw. wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W związku z tym, że niestety wiele gmin nie ma jeszcze sporządzonych takich planów, wypis i wyrys zastępuje decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeśli mamy szczęście i nasza działka znajduje się na terenie, dla którego taki plan został przygotowany, w ciągu kilku dni otrzymamy niezbędne dokumenty (wydaje je odpowiedni organ administracji architektoniczno-budowlanej, np. urząd gminy; pobierana jest za to opłata). W przypadku kiedy brak jest miejscowego planu, musimy czekać na sporządzenie decyzji o warunkach zabudowy dla naszego terenu. Oczekiwanie na dokument może być długie. Na późniejszym etapie jest on załączany do dokumentacji technicznej i niezbędny do podjęcia działań projektowych.

2. Przymierzamy projekt do działki

Na wybór projektu gotowego duży wpływ ma wrażenie, jakie robią wizualizacje domu. Musimy jednak pamiętać, że dom z projektu gotowego tak naprawdę „zawieszony jest w próżni” lub istnieje w wirtualnej przestrzeni. Piękny rustykalny dworek umieszczony na wizualizacji wśród bujnej, wysokiej zieleni dorodnych dębów, na dużej działce w otoczeniu lasu lub łąki inaczej będzie wyglądał niż na mniejszej działce w sąsiedztwie domów o zupełnie innym charakterze. Rozwiązaniem nie jest oczywiście kopiowanie pomysłów sąsiadów, szczególnie gdy ich domy zupełnie nam nie opowiadają i mamy swoją odmienną wizję. Jednorodność zabudowy powinno zapewnić zastosowanie się do wytycznych miejscowego planu.
Warto więc przymierzyć wybrany przez nas projekt do działki i jej otoczenia: wybrać się na nią z elewacjami, wizualizacjami budynku, spróbować sobie go wyobrazić w tym konkretnym miejscu. Można też zamówić wizualizacje wpasowane w zdjęcia z naszej działki.
Oczywiście możemy wybudować wysoki płot i odgrodzić się od sąsiadów, ale zarówno ze względów dobrosąsiedzkich, jak i estetycznych, nie jest to najlepsze rozwiązanie. Na szczęście ilość i różnorodność projektów gotowych umożliwia wybranie pasującego do naszej działki oraz otoczenia.
Usytuowanie domu względem stron świata jest jedną z ważniejszych kwestii, a często inwestor o niej zapomina lub przypomina sobie za późno, gdy projekt jest już kupiony. Powoduje to niepotrzebne komplikacje: żeby „wpasować” dom w działkę trzeba robić poważne zmiany, co wiąże się z dodatkowymi kosztami, a także wpływa na styl architektoniczny budynku, który może różnić się od pierwowzoru i to na niekorzyść. Prawidłowe usytuowanie budynku względem stron świata wpływa także na funkcjonalność i energooszczędność budynku (zużycie prądu na dogrzanie i doświetlenie). Warto przecież od początku starać się ograniczać koszty utrzymania domu. Ten problem należy rozwiązywać przy pomocy architekta adaptującego.
Przed rozpoczęciem poszukiwań projektu, należy dokładnie poznać walory krajobrazowe terenu: dowiedzieć od sąsiadów, jak zamierzają sytuować swoją nieruchomość, wybrać się na działkę w różnych porach dnia, roku. Czynnikiem decydującym będzie określenie położenia dojazdu względem stron świata. Jeśli dojazd do naszej działki jest, np. od zachodu albo południa, to musimy mieć świadomość, że według większości projektów gotowych taras będzie zlokalizowany od wschodu czy wręcz północy. Uniknąć takiej sytuacji można szukając projektu gotowego, w którym zastosowano rozwiązanie przewidujące lokalizację dojazdu od zachodu, a nie północy.
Sposób usytuowania działki względem stron świata wpływa na układ pomieszczeń we wnętrzu. Inwestor decydując się na wybór projektu typowego musi mieć świadomość, że pozbawia się możliwości indywidualnego rozplanowania pomieszczeń. Każdy projekt typowy będzie swoistym kompromisem.

3. Konsultujemy się z architektem adaptującym – adaptacja projektu gotowego

Jeszcze zanim kupimy projekt gotowy, powinniśmy się spotkać z architektem, który dokona jego adaptacji. Należy zabrać ze sobą kilka propozycji wybranych projektów gotowych i dokumenty dotyczące samej działki. Z rozmową z architektem należy wstrzymać się, aż uzyskamy wszystkie te konkretne informacje. Tak przygotowana dyskusja będzie rzeczowa i konkretna. Pozwoli wyeliminować projekty, których na pewno nie powinniśmy realizować. Możemy też poprosić architekta, aby mając wiedzę dotyczącą naszej działki, naszych potrzeb i gustu spróbował nam przedstawić kilka swoich propozycji projektów gotowych. Czasami świeże spojrzenie z zewnątrz okazuje się bardzo pomocne i odkrywcze.
Od razu poruszajmy kwestie dotyczące kosztów realizacji domu. Czasami biura oferujące projekty gotowe udostępniają przed zakupem projektu ogólny kosztorys lub koszt realizacji budynku. Zawsze należy o takie materiały prosić. Wstępnego oszacowania kosztów realizacji budowy może także dokonać architekt adaptujący na podstawie materiałów zamieszczanych w katalogach czy na stronach internetowych. Sposób rozwiązania pewnych elementów budynków od razu wpływa na podwyższenie lub obniżenie kosztów realizacji: kształtu, formy dachu, systemu konstrukcyjnego, ilości kominów, stopnia skomplikowania rzutu budynku, wielkości i kształtu przeszkleń, wielkości otworów (wielkość, długość podciągów). Zdarza się, że realizacja wybranego projektu przekracza możliwości finansowe inwestora. Należy należy więc na początku zweryfikować projekt pod względem kosztów realizacji. Późniejsze zmiany nie zawsze okazują się korzystne pod względem ekonomicznym i architektonicznym.

4. Decydujemy się na projekt

Wykorzystanie projektu gotowego ma ułatwić i przyśpieszyć inwestorowi realizację budowy domu. Oczywiście także (dla niektórych przede wszystkim) okazać się w efekcie tańszym rozwiązaniem niż projekt indywidualny. Jeśli inwestor dojdzie do wniosku, po przeanalizowaniu powyższych problemów, że wybrany przez niego projekt gotowy bez zmian, przeróbek (ewentualnie z minimalnymi nie wpływającymi na zasadnicze elementy domu) odpowiada jego potrzebom, warunkom miejscowym i przepisom budowlanym – cele te zostaną osiągnięte.
Jednak jeśli wybrany przez nas projekt gotowy wymaga istotnych zmian, powinniśmy szukać innego projektu gotowego lub zdecydować się na projekt indywidualny. Wprowadzanie szeregu zmian do projektu gotowego wiąże się ze sporządzeniem dodatkowych rysunków budowlanych dokumentacji projektowej. Koszty takich zmian mogą przewyższyć cenę samego projektu gotowego. Natomiast przeróbki budynku mogą spowodować, że zrealizowany obiekt będzie znacznie różnił się od tego, który wybraliśmy i nie będzie się nam tak podobał, jak ten z wizualizacji w katalogu. Oczywiście może być także sytuacja odwrotna, gdy wybierzemy projekt gotowy domu, który częściowo nam odpowiada i dopiero zmiany wprowadzone przez nas spowodują, że spełni nasze wszelkie oczekiwania. Wtedy po konsultacji z architektem adaptującym należy oszacować koszty projektu gotowego, zmian w tym projekcie oraz koszty projektu indywidualnego według naszej koncepcji i wybrać rozwiązanie najkorzystniejsze.

5. Kupujemy projekt gotowy

Ostatni krok to zakup projektu. Należy się upewnić:
• czy projekt sprzedawany jest w czterech egzemplarzach (tyle wymagane jest do złożenia w urzędzie),
• czy zawiera część: architektoniczną, konstrukcyjną, instalacyjną,
• czy autor projektu wyraża zgodę na zmiany (jakiego rodzaju).

Możemy także zapytać o możliwość obejrzenia pełnej dokumentacji projektowej przed zakupem. Należy pamiętać, że w katalogach i na stronach internetowych prezentowane są koncepcje projektów gotowych, a nie rysunki z dokumentacji projektowej.
Projekt budowlany powinien być opracowany w skali 1:100, ale im dokładniejsza skala, tym łatwiej z niego budować, ponieważ jest bardziej szczegółowo rozwiązany.
Możemy się również poradzić naszego architekta adaptującego, na co zwrócić uwagę w dokumentacji, co powinno być szczegółowo opisane i rozrysowane, zwłaszcza wtedy, gdy w projekcie pojawiają się rozwiązania niestandardowe.