Masz już działkę i kupiłeś projekt z katalogu. Jednak zanim zaczniesz budować, czeka cię jeszcze jego adaptacja. Sprawdź, co powinieneś zrobić, zanim zaczniesz starać się o pozwolenie na budowę.
Wiele osób sądzi, że kupienie projektu gotowego to droga na skróty. Nie trzeba czekać, aż architekt wymyśli koncepcję domu i stworzy całą dokumentację. Po prostu wybiera się dom z katalogu i wszystko – jak wskazywałaby nazwa – gotowe. To nie do końca prawda. Zakup projektu gotowego nie oznacza bowiem, że mamy już przygotowaną całą dokumentację i możemy rozpocząć prace przy fundamentach.
Projekt gotowy wymaga adaptacji do warunków panujących na konkretnej działce. Będzie stanowił podstawę do stworzenia projektu budowlanego, na który złożą się projekt architektoniczno-budowlany i projekt zagospodarowania działki. Dopiero wówczas można starać się o pozwolenie na budowę, które jest niezbędne do jej rozpoczęcia.
W tym celu należy znaleźć architekta, który dokona adaptacji. Niektóre biura sprzedające projekty gotowe oferują również tę usługę. Można też wybrać dowolnego projektanta, który ma uprawnienia architektoniczne i jest wpisany do Izby Architektów.
– Wybór jest dość duży i zwykle głównym argumentem jest cena. W zakresie dostosowania projektu do działki nie ma zazwyczaj zbyt wielu czynności twórczych, tak więc projektant powinien być przede wszystkim sprawnym organizatorem, by jak najszybciej sformalizować sprawę w urzędach – radzi arch. Mariusz Jaworski z Pracowni Projektowej Archipelag.
Architekt dokonujący adaptacji projektu gotowego nie tylko nanosi zmiany w projekcie i wrysowuje dom na planie działki, ale też pomaga zebrać wszystkie dokumenty potrzebne do wystąpienia o pozwolenie na budowę oraz przejść przez formalności z tym związane. To właśnie on będzie uznawany za projektanta danego budynku.
Sprawdź decyzję o warunkach zabudowy
Adaptacja projektu gotowego polega m.in. na przystosowaniu go do wymagań decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub wytycznych miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
– Tak naprawdę przy adaptacji nie powinno być już dużo pracy (o ile pozostaniemy przy pierwotnej formie projektu i nie dokonujemy w nim istotnych zmian). Projekt domu należy skonfrontować z decyzją o warunkach zabudowy jeszcze przed jego zakupem. Już wtedy powinniśmy wiedzieć, jaki możemy mieć np. kąt nachylenia dachu czy wysokość kalenicy. Niestety, zdarzają się i tacy inwestorzy, którzy najpierw kupują projekt, a później występują o decyzję o warunkach zabudowy. I czasami okazuje się, że domu, który wybrali, nie można zbudować na ich parceli. Inwestor zostaje wtedy z projektem, z którego nie ma żadnego pożytku – przestrzega inwestorów architekt.
Dostosowanie fundamentów
Kolejną sprawą jest dostosowanie fundamentów do warunków gruntowych. Dotyczy to stef przemarzania (czyli m.in. głębokości, na której możemy posadowić budynek), jak i nośności gruntu. Potrzebna może okazać się ekspertyza geotechniczna, którą zleca się geologowi. Zwykle robi się dwa odwierty, ale przy zróżnicowanym gruncie i rozłożystym budynku należy ich wykonać więcej. Konstruktor oblicza, jakie fundamenty powinien mieć budynek (głębokość posadowienia, typ zbrojenia, szerokość). W skrajnych przypadkach potrzebne są również zmiany w samej konstrukcji budynku.
Zagospodarowanie działki i inne formalności
Oprócz projektu architektoniczno-budowlanego niezbędne jest też stworzenie projektu zagospodarowania działki. Na mapie do celów projektowych (kosztuje kilkaset złotych) architekt zaznacza położenie domu, podjazdu oraz ewentualnie innych budynków.
Należy również wystąpić do poszczególnych zakładów dostarczających media o warunki ich przyłączenia (energia elektryczna, woda, kanalizacja, gaz).
– Zwykle jest tak, ze przyłącza mediów nie wymagają osobnych pozwoleń na budowę, a wykonuje się je na podstawie zgłoszenia. Może się jednak zdarzyć, że urząd będzie wymagał uzyskania takiego pozwolenia – stwierdza architekt.
Czasami wymagane są jeszcze inne uzgodnienia, jeśli np. działka leży na terenie parku krajobrazowego, w strefie ochrony konserwatorskiej lub na obszarze badań archeologicznych.
Możliwe zmiany w projekcie gotowym
– Oczywiście, najlepiej jeśli znajdziemy projekt gotowy, który spełnia nasze wszystkie oczekiwania. Z mojego doświadczenia wynika jednak, że dzieje się tak bardzo rzadko – może raz na sto przypadków. Większość inwestorów chce nanieść mniejsze lub większe zmiany – mówi arch. Jaworski.
Warto możliwość przeprowadzenia takich korekt skonsultować z architektem jeszcze zanim kupimy projekt.
– W zasadzie nie ma takich zmian, których nie da się przeprowadzić. Jednak w pewnym momencie koszty związane z adaptacją projektu i technologia, którą trzeba będzie zastosować w trakcie budowy, mogą okazać się niewspółmierne do skali przedsięwzięcia – przekonuje architekt.
Pamiętać należy, że na większość zmian trzeba uzyskać pisemną zgodę autora projektu gotowego. Pracownie architektoniczne zwykle już przy zakupie projektu przedstawiają katalog zmian, na które z góry się zgadzają. Są to np. budowa w odbiciu lustrzanym, podpiwniczenie budynku (pod warunkiem nie wynoszenia poziomu parteru w stosunku do poziomu terenu), przesunięcie ścian działowych.
Zmiany istotne
– Zasadniczo można wyróżnić dwa typy zmian – istotne i nieistotne. Uogólniając, można powiedzieć, że do pierwszej grupy zaliczamy wszystkie te zmiany, które zwiększają lub zmniejszają kubaturę budynku, kąt nachylanie dachu oraz inne zmiany konstrukcyjne – wyjaśnia arch. Mariusz Jaworski.
Są to zmiany, przy których każdorazowo trzeba zwrócić się o pisemną zgodę do autora projektu gotowego. Oprócz tego wymagają one naniesienia na projekt przed wydaniem pozwolenia na budowę. Opracowanie tych zmian już w trakcie budowy pociąga za sobą konieczność złożenia w urzędzie tzw. projektu zamiennego i może na pewien czas wstrzymać prace. Wykonanie budynku ze zmianami istotnymi bez formalnej zmiany projektu w urzędzie traktowane jest jako samowola budowlana i podlega karze finansowej, a nawet nakazowi rozebrania budynku lub jego części (tak, by przywrócić stan zgodny z projektem).
Zmiany nieistotne
Decyzję odnośnie wprowadzenia tzw. zmian nieistotnych można podejmować nawet w trakcie budowy. Ogranicza się to w zasadzie do naniesienia ich na czerwono i zapisania w dzienniku budowy. Nie wymagają one złożenia zamiennej dokumentacji w urzędzie.
– Do zmian, które stosunkowo łatwo przeprowadzić, zaliczyć można np. wykonanie dodatkowego okna. Pamiętać trzeba jedynie o zachowaniu przepisowych odległości w stosunku do działek sąsiednich. Jeżeli np. była to ściana bez okna, mogła się znajdować w odległości 3 m od granicy działki, umieszczenie tam okna jest wówczas niemożliwe, ponieważ ściany, w których znajdują się otwory okienne lub drzwiowe, muszą być oddalone o 4 m – zwraca uwagę architekt.
Najprostsze są takie korekty projektu gotowego, które odnoszą się jedynie do estetyki budynku. Nie ma np. problemu ze zmianą koloru dachówki, ale już zmiana ceramicznej na cementową wymaga zastosowania elementów więźby dachowej o innych wymiarach.
Inna technologia i instalacje?
Możliwa jest również zmiana technologii w stosunku do tej, która została zaproponowana w projekcie gotowym.
– Należy wziąć pod uwagę, że pociąga to za sobą koszty opracowania zamiennej dokumentacji lub dostosowania już istniejącej do nowych wymagań. Nie zawsze jest to korzystne z ekonomicznego punktu widzenia. Każdą zmianę technologii trzeba traktować w sposób indywidualny i rozpatrywać w kontekście konkretnego budynku oraz jego lokalizacji – zauważa arch. Jaworski.
Pamiętać trzeba, że naniesienie każdej poprawki na projekt gotowy musi być przemyślane w kontekście całego budynku. Na przykład zmiana systemu grzewczego jest możliwa, ale trzeba wziąć pod uwagę, że dotyczy to nie tylko elementów instalacji, lecz również powierzchni kotłowni, przekroju i rodzaju kanału dymowego. Większość projektów gotowych jest pomyślana w kontekście ogrzewania gazowego, które nie wymaga dużego pomieszczenia gospodarczego. Jeżeli inwestor zdecyduje się zmienić je na taki system, który wymaga składowania opału, po prostu zabraknie na to miejsca.
Ile to wszystko kosztuje?
Za przygotowanie całości dokumentacji potrzebnej do wystąpienia o pozwolenie na budowę, jeśli nie trzeba nanosić na planach żadnych poważniejszych zmian, musimy zapłacić architektowi średnio ok.1500-2500 zł. Obejmuje to adaptację projektu architektoniczno-budowlanego do wymagań decyzji o warunkach zabudowy oraz specyfiki danej działki, zrobienie projektu zagospodarowania działki i pomoc w uzyskaniu niezbędnych zaświadczeń. Cena jednak wzrasta, jeśli inwestorzy chcą pewne rzeczy w projekcie gotowym skorygować. Gdy pociąga to za sobą konieczność wykonywania nowych obliczeń konstrukcyjnych (a czasami wręcz rysowania nowych planów), koszt adaptacji projektu gotowego może wzrosnąć nawet o kilka tysięcy złotych, co łącznie z ceną zakupu projektu gotowego może przekroczyć koszt projektu indywidualnego.
9 kroków do rozpoczęcia budowy
- Wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy lub wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wybranej działki.
- Wybór i zakup projektu gotowego.
- Wybór architekta, który dokona adaptacji projektu do konkretnej działki.
- Wystąpienie do odpowiednich instytucji w sprawie dostarczania mediów (woda i kanalizacja, energia elektryczna, cieplna, gaz, połączenie telekomunikacyjne).
- W razie potrzeby zamówienie ekspertyzy geotechnicznej w realizacji kolejnych kroków.
- Adaptacja projektu gotowego do warunków lokalnych i naniesienie ewentualnych zmian.
- Przygotowanie projektu zagospodarowania działki.
- Złożenie projektu budowlanego wraz z niezbędnymi uzgodnieniami w wydziale architektoniczno-budowlanym starostwa powiatowego.
- Uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.
